Тел. 8 (495) 998-73-93 Тел. 8 (916) 463-58-15 или Заказать онлайн Я зарегистрирован на Портале Поставщиков

Cамовольная перепланировка: решаем проблему через суд

Перепланировка лоджии - паркетные работы с полом

Согласно Жилищному кодексу, все незаконные, а также самовольные перепланировки жилых помещений во время ремонта нужно узаконивать в суде. Из-за юридической неграмотности граждан люди воспринимают этот факт настороженно. Между тем это обычное гражданское дело, которое слушается в обыкновенном кабинете.

В наше время перепланировка квартиры является широко распространенным явлением. На самом деле владелец квартиры имеет право изменять планировку своего жилья, при этом, не нарушая интересов своих соседей, а также строительных и пожарных норм. Но стоит хорошо понимать, что любые изменения должны отражаться в квартирном плане, а для этого нужно перепланировку узаконить.

Если же владелец квартиры решит составить новый план своей квартиры после проведения перепланировки, то в таком случае законность произведенной перепланировки устанавливает суд. Если уже возникла такая ситуация, то тогда нужно тщательным образом разобраться, как можно узаконить перепланировку квартиры через суд. Для успешного решения этого вопроса необходимо собрать ряд документов. Для этого нужно обратиться в БТИ за получением нового технического паспорта на свою квартиру, в котором должны отражаться проделанные изменения в квартире, но обязательно с отметкой из БТИ о самовольной перепланировке. Кроме этого, нужно сохранить и старый технический паспорт. Потом необходимо получить от независимого эксперта официальное заключение о состоянии несущих стен, после чего санэпидемстанция и госпожарнадзор должны осмотреть жилье, и выдать необходимые документы о соблюдении санитарных и пожарных норм после перепланировки. Среди всех документов в обязательном порядке должно быть свидетельство на квартиру, а также договор на квартиру, по которому жилье было получено в собственность. Получите выписку из поквартирной книги с указанием количества проживаемых лиц на этой территории. Соберите все эти документы и приложите их к исковому заявлению. Исковое заявление необходимо подать в районный суд по месту расположения квартиры, перепланировку которой нужно узаконить в судебном порядке. В исковом заявлении нужно обязательно сослаться на статью 29 Жилищного кодекса России, согласно которому владелец квартиры имеет полное право проводить перепланировку жилого помещения, которое принадлежит ему по праву собственности. Если заключения из разных инстанций будут положительными, то узаконить перепланировку квартиры через суд можно будет в течение одного дня.

Как узаконить самовольную перепланировку

Многие столкнулись лично, либо слышали от своих знакомых о такой проблеме как «самовольная перепланировка квартиры», самовольная перепланировка нежилого помещения. Приобретая новую квартиру, либо нежилое помещение многие из нас не особо задумываются перед тем как при ремонте квартиры снести стенку из газобетона, разделяющую туалет и ванную комнату, либо сделать новую планировку офиса. Стенка не является несущей, и навряд ли может повлечь какие-либо проблемы для несущей способности всего дома, обычно рассуждаем мы. Да и навряд ли объединение туалета и ванной, либо создание новых кабинетов из гипсокартона можно отнести к хоть сколько-нибудь серьезному нарушению, заключаем мы перед началом работ. Отделочные работы выполнены, новоселье отмечено, начинается замечательная жизнь в новой квартире, либо в новом офисе с удобной планировкой.

Через некоторое время по каким-либо причинам возникает необходимость продать квартиру, офис, в которых выполнена «самовольная перепланировка». Один из важных моментов при оформлении сделки купли-продажи - это получение нового паспорта на помещение, который вместе с документами необходимо сдать на регистрацию в УФРС. К нам приходит сотрудник ПИБа, видит «самовольную перепланировку» и, мы получаем в итоге паспорт на помещение со штампом ПИБ перепланировка самовольная. Поверьте, сотрудник ПИБ ни при каких обстоятельствах не «закроет глаза» на переделку помещений, поскольку последствия таких работ бывают катастрофическим (рушатся здания). Плюс к тому, за достоверность сведений сотрудник несет персональную уголовную ответственность.

Начинается самое неприятное. Выясняется, что штамп ПИБ «перепланировка самовольная» - достаточно серьезное препятствие для продажи квартиры, офиса. Покупатели отказываются приобретать квартиру, офис со статусом «выполнена самовольная перепланировка». Риелторы так же не горят желанием работать с такими объектами. Возникают логичные вопросы: что делать? Возможно ли узаконить самовольную перепланировку? Как? Здесь нам следует обратиться к Жилищному кодексу РФ (далее ЖК РФ).

Согласно статье 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. По сути, ЖК РФ является специализированным нормативно-правовым актом, императивно и преимущественно регламентирующим, в том числе, такие аспекты как перепланировка жилых, а так же и нежилых помещений.

Согласно статье 25 ЖК РФ под переустройством жилого помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения. Под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Порядок согласования перепланировки

Статья 26 ЖК РФ регламентирует процедуру проведения перепланировки помещения. Согласно статье 26 ЖК РФ перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (в Санкт-Петербурге - МВК при Администрации района) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения собственник помещения или уполномоченное им лицо (далее «заявитель») в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого помещения представляет:

  1. заявление о перепланировке;
  2. правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки помещения;
  4. технический паспорт перепланируемого помещения;
  5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если помещение жилое), занимающих перепланируемое помещение на основании договора социального найма;
  6. заключение КГИОП о допустимости проведения перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других, кроме вышеуказанных документов.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. МВК не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю Решение по вопросу. Решение является документом, на основании которого производится перепланировка помещения.

Отказ в согласовании перепланировки

Важно учитывать, что возможен отказ в согласовании перепланировки. Отказ в согласовании перепланировки помещения регламентируется статьей 27 ЖК РФ, и возможен в следующих случаях:

  • непредставления определенных частью 2 статьи 26 ЖК РФ документов;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоответствия проекта перепланировки помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании перепланировки помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на выявленные нарушения. Решение об отказе в согласовании перепланировки выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение перепланировки - акт МВК

Завершение перепланировки помещения регламентируется статьей 28 ЖК РФ. Завершение перепланировки помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется МВК в орган осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (ПИБ района).

Последствия самовольной перепланировки

Последствия выполнения самовольной перепланировки помещения регулируются статьей 29 ЖК РФ. Под самовольной понимается перепланировка помещения, произведенная при отсутствии разрешения МВК, или с нарушением проекта перепланировки, представлявшегося в МВК. Самовольно перепланировавшее помещение лицо несет предусмотренную законодательством РФ ответственность. Согласно части 2 статьи 7.21. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольная перепланировка помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Однако, в соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса собственник помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены МВК.

Если помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный МВК срок, суд по иску районной Администрации в соответствии с частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Процедура узаконивания перепланировки

Согласно части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Итак, главными критериями при которых возможно на основании решения суда сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, являются:

  • отсутствие любых нарушений прав и законных интересов граждан;
  • выполненные переустройство и (или) перепланировка не должны создавать какой-либо угрозы жизни или здоровью граждан.

Необходимо заметить, что для того, чтобы в полной мере подтвердить эти два критерия в рамках судебного разбирательства необходимо будет назначить судебную экспертизу, которая сможет подтвердить, что критерии безопасности и не нарушения прав неукоснительно соблюдены. Для назначения экспертизы будет необходимо подготовить соответствующее ходатайство, и сформулировать ряд обязательных вопросов для эксперта. Это должно сделать лицо, обратившееся в суд с таким иском.

Необходимо констатировать, что единственно возможный путь, предусмотренный действующим на сегодняшний день законодательством РФ, в соответствии с которым возможно узаконить выполненную самовольную перепланировку помещения - является обращение в суд с иском к Администрации района о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

Представление интересов клиента по такой категории споров, как сохранение помещения в перепланированном и переустроенном состоянии предполагает практическое знание множества тонких нюансов и большой судебной практики. Такие споры относятся к категории оценочных, в которых очень многие аспекты успешного разрешения спора зависят от оценки судом собранных и представленных по делу доказательств.

Не следует «бояться» предъявлять такой иск в суд, поскольку процедура хоть и носит некоторый исключительный характер (по сути является «крайней мерой», когда все иные пути не возможны) но, в тоже время, является полностью легальной процедурой, лежащей в рамках правового поля.

Крайне важно при обращении в суд с таким иском быть уверенным в качестве подготовки и проработки позиции. Очень важно, чтобы обе составляющие спора, юридическая и техническая, были сбалансированы и позволяли заявить такие серьезные исковые требования. При подготовке такого дела к суду категорически важно, чтобы технические аспекты были соблюдены в полной мере. Существуют многие технические моменты, которые не могут ни при каких условиях получить положительное заключение эксперта, предупреждаемого об уголовной ответственности при подготовке судебной экспертизы.

Документы для суда

Для обращения в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии вам потребуются следующие документы:

  • Нотариальная доверенность на ведение дела + 2 нотариальные копии с нее (заказываются у любого нотариуса по образцу компании). Если собственников несколько - доверенность нужна от каждого. Можно оформить на одном бланке.
  • Справки формы 7 и 9 (действительны 1 мес., заказываются в паспортной службе).
  • Ксерокопии простые договора купли-продажи квартиры, и свидетельства о праве собственности.
  • Оригиналы старого и нового технического паспорта (с отметками о выполненной самовольной перепланировке) на квартиру (заказываются в ПИБе).
  • Оригиналы планов выше и ниже расположенных квартир (заказываются в ПИБе).
Прочитано 7717 раз